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전세사기 예방을 위한 전세계약 핵심 체크리스트

by 지먼주우 2023. 9. 12.

목차

     

    전세사기 예방을 위해 반드시 확인해야 할 체크리스트를 함께 알아봅시다. 전세사기로 피해자가 속출하고 있는 가운데 특히 인천 미추홀구에서 3000세대 정도 발생했는데요. 인천광역시 주택정책과에서 만든 전세계약 유의사항 리플릿을 보며 하나씩 알아가 봅시다.

     

     

     

    1. 전세계약 핵심 체크리스트

    1-1 계약 전

    무엇을 확인하나요? 왜 필요할까요? 어떻게 확인하나요?
    • 주택상태
    - 불법, 무허가 주택여부 확인
    - 임대인에게 하자보수 요청
    - 건축물대장 열람 (세움터)
    - 현장 확인
    • 적정 전세가율
    - 보증금을 돌려받지 못할 위험 방지 - 국토부 실거래가 공개시스템
    - 부동산 정보 사이트(네이버 부동산, 직방)
    - 물건지 인근 복수의 중개 업소 방문
    - 지역별 전세가율 체크
    • 선순위 권리 관계
    - 보증금 안전여부 확인 - 등기부등본 확인(인터넷등기소)
    - 다가구주택 경우 선순위보증금 확
    • 임대인 세금 체납 여부
    - 보증금 돌려받지 못할 위험 예방 -국세(세무서, 홈택스), 지방세(주민센터, 위택스) 미납내역 확인
    <계약체결후에는 임대인 동의 없이 미납 국세 확인 가능>

     

    1-2 계약체결 시(당일)

    • 임대인(대리인)신분
    - 계약자 본인여부 확인 - 신분증
    - 위임계약시 위임장, 인감증명서
    • 공인중개사 정상영업 여부
    - 적법한 중개로 위험계약 체결 방지 - 국가공간정보포털-> 부동산중개업 조회
    • 주택임대차 표준계약서 활용
    - 권리보장 특약 명시 - 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 다운로드 후 공인중개사나 임대인에게 사용 요청
    • 권리관계 재확인
    - 근저당 등 권리관계 확인 - 등기부등본(갑구, 을구) 확인 : 인터넷등기소

     

    1-3 계약체결 후

    • 임대차신고
    - 법적의무(계약 후 30일 이내)
    - 확정일자 자동부여
    - (온라인) 부동산거래관리시스템
    - (오프라인)관할 주민센터 방믄-계약서 지참

     

    1-4 잔금 및 이사 후

    • 권리관계 재확인
    - 계약체결 후 권리변동사항 확인 - 등기부등본(갑구, 을구) 확인 : 인터넷등기소
    • 전입신고
    - 법적의무(전입 후 14일 이내)
    - 대항력 확보
    - (온라인) 정부24
    - (오프라인)관할 주민센터 방문
    • 전세보증금 반환 보증 가입
    - 보증금 미반환 위험 해소 - 보증기관에 문의하여 가입 
    <주택도시보증공사, 한국주택금융공사 등>

     

    2. 계약 체결 전 유의사항

    • 무허가 불법 건축물 여부 확인 : 전입신고를 할 수 없는 무허가 불법 건축물은 [주택 임대차보호법] 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의하세요. 현장 방문 및 건축물대장 열람(세움터)을 통해 여부를 확인하세요.
    • 적정 시세 확인 : 매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 매물은 조심하세요. 부동산테크, 국토교통부 실거래가 공개시스템 등 통해 시세를 확인하세요.
    • 선순위 권리관계 확인 : 나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 주의하세요. 등기부등본 확인을 통해 가등기 가압류 등 여부를 확인하세요.
    • 임대인의 세금 체납여부 확인 : 임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 체납여부를 확인하세요. 국세는 세무서 또는 홈택스, 지방세는 주민센터에서 확인 가능합니다.(임대인 동의 필요)

     

    3. 계약 체결 시 유의사항

    • 임대인 신분 확인 : 임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있습니다.
    • 공인중개사 정상 영업 여부 확인 : 미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없습니다.
    • 주택임대차표준계약서 사용 : 주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.

     

    4. 계약 체결 후 유의사항

    • 주택임대차신고 : [부동산거래신고법] 제6조의 2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다. 임대차 신고 시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리합니다.

     

    5. 잔금 지급 시 유의사항

    • 권리관계 변동 확인 : 계약 체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인합니다. 또한 이사 갈 집이 비어있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급합니다.

     

    6. 이사 후 유의사항

    • 전입신고 : [주민등록법] 제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생합니다.
    • 전세보증금 반환보증 가입 : 전세보증금 반환 관련 사고 발생 시 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 안전합니다.

     

    지금까지 전세 계약 시 확인해봐야 할 체크리스트를 함께 알아보았는데요. 최소 2년 이상 머무를 집에 대해 꼼꼼히 체크하며 안전한 전세계약 하시길 바랍니다. 혹시라도 전세사기를 당하신다면 밑에 문의처로 연락하시면 됩니다.

     

    전세사기 피해 발생 시 문의처
    ☎️ 1533-8119
    신고접수, 법률상담 등